두 개의 분양권을 보유하면? 먼저 판 집은 비과세 안 됩니다!

 두 개의 분양권을 취득한 경우, 먼저 판 집은 비과세 안 될 수 있다?

요즘 청약이든 전매든 분양권을 통해 아파트를 취득하는 분들이 많습니다. 그런데 만약 분양권을 두 개나 취득했고, 이들이 부동산으로 등기까지 완료되었다면?

❗ 먼저 파는 집이 비과세가 안 될 수 있습니다.

오늘은 공인중개사와 일반인 모두 실수하기 쉬운 케이스를 예로 들어 쉽고 명확하게 설명드리겠습니다.

일시적 2 주택 비과세란?

• 기존 주택 보유 상태에서 새 주택을 취득해도 일정 요건을 충족하면 기존 주택을 매도할 때 양도세 면제

핵심 요건:

1. 기존 주택 → 신규 주택 순서로 취득
2. 신규 주택 취득 후 3년 이내 기존 주택 매도

그런데 문제는 2021년 1월 1일부터 분양권도 주택으로 본다는 세법 개정입니다.

 핵심 포인트: 2021년 1월 1일 이후 분양권은 주택이다

• 2020년 12월 31일 이전 분양권 → 아직 주택 아님 (등기 기준으로 판단)
• 2021년 1월 1일 이후 분양권 → ‘주택’으로 간주됨

따라서 분양권끼리 2개 보유한 경우에도 일시적 2주택 규정이 적용될 수 있다는 점을 주의해야 합니다.

⚠️ 사례별 정리

① [비과세 가능] 2020년 이전 분양권 → 이후 분양권

이전 분양권은 아직 주택이 아니기 때문에, 등기 순서만 맞으면 비과세 적용 가능

② [비과세 가능] 기존 부동산 → 이후 분양권 (2021년 이후)

부동산이 먼저고, 분양권이 나중이므로 3년 내 기존 주택 매도 시 비과세 가능

③ [⚠️비과세 불가능] 2021년 이후 분양권 → 나중에 부동산

분양권이 먼저 ‘주택’으로 간주되므로, 기존 부동산이 나중에 된 경우 비과세 불가

④ [조건부 비과세] 분양권 준공 후 실거주 요건 충족

세대 전원이 1년 이상 실거주 후 준공일 기준 3년 내 매도 시 비과세 가능

 요약 정리

구분	비과세 가능 여부	핵심 조건
2020년 이전 분양권 + 이후 분양권	가능	등기 순서 기준
기존 부동산 → 분양권(21년 이후)	가능	3년 내 기존 주택 매도
분양권(21년 이후) → 부동산	불가능	취득 순서 위배로 비과세 요건 미충족
분양권 준공 후 실거주	조건부 가능	1년 실거주 + 준공 후 3년 이내 매도

★ 실무에서 가장 주의할 점

• 2021년 1월 1일 이후 분양권은 주택으로 본다는 점 꼭 기억
• 취득 순서가 핵심 → 순서가 잘못되면 양쪽 모두 비과세 불가
• 분양권을 여러 개 취득할 예정이라면 반드시 세무 전문가와 사전 상담 필요

마무리 조언

분양권 투자나 내 집 마련 과정에서 비과세 혜택을 기대하시는 분들은 반드시 취득 시기와 순서를 정확히 따져야 합니다.

특히 공인중개사분들은 고객 상담 시 이 부분을 정확히 설명해 드려야 불필요한 세금 문제를 예방할 수 있습니다.

헷갈리는 분양권 세금 문제, 앞으로는 실수하지 마세요!