상가 매입했는데 부가세 환급이 안 된 이유? 임대사업자 주의사항!

부동산 매매 시 부가세 환급이 안 된 사례 – 왜 이런 일이 생겼을까?

 

부동산 거래를 하면서 부가가치세(부가세)를 환급받을 수 있다고 기대했는데, 나중에 알고 보니 환급이 안 되는 상황이라면 얼마나 당황스러울까요?

이번에는 실제로 매매 법인이 임대를 놓던 상가를 매입했지만 부가세 환급을 못 받은 사례를 쉽게 풀어보겠습니다.

사건 개요

• 매도자: 부동산 매매 사업자 (법인)
• 매수자: 향후 임대 사업자 예정
• 건물 구조: 1층은 상가, 2층은 주택 두 가구 (각 85㎡ 초과)
• 거래 목적: 임대사업

그런데 왜 부가세 환급이 안 되었을까?

매수자는 1층과 2층 전체 건물에 대해 부가세를 내고 환급을 기대했습니다. 그런데 세무서에서는 2층 주택 부분에 대해 환급 불가 통보를 내렸습니다. 이유는 간단합니다:

주택을 임대할 경우, 전용면적과 관계없이 '면세 대상'이기 때문에
부가세 환급이 되지 않습니다.

헷갈리기 쉬운 부분 정리

구분	매매 사업자	임대 사업자
85㎡ 초과 주택 매입 시	부가세 환급 가능	환급 불가
상가 매입 시	환급 가능	환급 가능
주택 임대 시	해당 없음	면세, 환급 불가

해결 방안은 없을까?

• 1. 면적 재측정: 85㎡ 이하로 나오면 매도자에게 경정청구 요청 가능 (단, 매도자 부담 있음)
• 2. 사업자 유형 변경: 임대사업자에서 매매사업자로 전환하면 환급 가능 (단, 세금 방식 달라짐)

⚠ 꼭 기억하세요!

이런 실수를 막기 위해 부동산 중개 시에는 꼭 다음을 확인해야 합니다:

• 매도자의 사업자 등록증 확인
• 건물 구조 (상가 + 주택 여부)
• 임대용인지, 매매용인지에 따라 환급 가능 여부 달라짐

세무 꿀팁

“상가 건물 매입 시, 주택이 포함되어 있다면 반드시 면적과 사업 목적을 확인하고
세무 전문가와 상담 후 부가세 환급 여부를 검토하세요.”

마무리 요약

• 임대사업자는 주택에 대해 면적과 무관하게 부가세 환급이 안 됨
• 매도자가 매매 법인일 경우 부가세를 요구할 수 있음
• 환급받으려면 '매매사업자'로 사업자등록을 변경해야 함
• 사전에 세무 검토 필수!

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