부동산 중개인이 말해주지 않는 진짜 전세사기 구별법

◆ 부동산 중개인이 말해주지 않는 진짜 전세사기 구별법

전세 계약, 한 번 실수하면 수천만 원의 보증금을 날릴 수 있습니다. 이 글에서는 전세사기의 법적 정의부터 피해 예방을 위한 실전 전략까지, 부동산 중개인이 잘 말해주지 않는 진짜 핵심들을 상세히 정리해 드립니다.

부동산 전세사기 구별법 9가지 핵심 체크리스트

1. 전세사기의 정의와 위험성

전세는 집값의 70~80%에 해당하는 거액을 집주인에게 맡기고 집을 빌리는 제도입니다. 이 구조상 집주인이 보증금을 돌려주지 못하면 전액 손실로 이어질 수 있습니다.

전세사기의 법적 성립 요건

전세사기는 임대인이 처음부터 "보증금을 돌려줄 의사나 능력이 없으면서 계약을 체결한 경우"를 말합니다.

보증금 안전성 계산 예시

예를 들어, 오피스텔의 경매 예상 가격이 8억이고, 근저당이 4억, 선순위 임차인의 보증금이 1억 일 경우:

8억 - 4억 - 1억 = 3억 → 내 보증금 1억은 회수 가능 (안전)

하지만 선순위 보증금이 5억이었다면?

8억 - 4억 - 5억 = -1억 → 보증금 전액 손실 위험

2. 최근 전세사기의 수법과 피해 사례

요즘은 등기부상 근저당보다 '선순위 임차인 정보'를 속이는 사기가 많습니다.

실제 피해 사례

• 피해자 A: 계약서에 '선순위 1억'이라 적혀 있어 사기 인정
• 피해자 B: 계약서에 '선순위 5억'이 있었지만 못 읽어 사기 불인정

3. 중개 대상물 확인 설명서의 진짜 핵심은?

일반 계약서만 보면 중요한 정보가 없습니다. '중개 대상물 확인 설명서'를 반드시 요구하고 확인해야 합니다.

✅ 9항: 실제 권리관계 또는 공시되지 않은 권리사항

이 항목은 계약 전 집에 이미 살고 있는 임차인의 보증금 정보를 확인할 수 있는 유일한 단서입니다.

주의!
중개인이 "앞에 세입자 없어요"라고 말했는데,
9항에 보증금 5억짜리 세입자 5명이 적혀 있다면?
→ 명백한 사기! 계약 즉시 파기해야 합니다.

4. 전입 세대 열람원 & 확정일자 부여 현황

이 두 서류를 통해 선순위 임차인의 실체를 확인할 수 있습니다.

서류명	확인 가능 정보	발급처
전입 세대 열람원	현재 전입된 세대 수	주민센터
확정일자 부여 현황	보증금, 확정일자, 임차인 수	등기소 또는 주민센터

주의할 점은, 이 서류는 집주인 또는 기존 임차인만 발급 가능하다는 점입니다. 따라서 계약 전에는 반드시 공인중개사를 통해 요구해야 합니다.

5. 계약 전 반드시 요구할 4대 서류

1. 등기부 등본
2. 집주인 세금 납입 증명서
3. 전입 세대 열람원
4. 확정일자 부여 현황

이 중 하나라도 거부한다면? 그 집은 절대 계약하지 마세요.

6. 특약 조항으로 한 번 더 방어하기

만약 위 서류를 당장 받지 못했다면, 다음과 같은 특약을 추가하세요:

“전입 세대 열람원 및 확정일자 현황 확인 후, 중개 대상물 확인서와 다른 정보가 발견되면 즉시 계약을 해지하고 임대인은 손해를 배상한다.”

7. 피해자 등록 및 사기 고소 준비

계약 전이든 후든, 아래 세 가지 서류를 비교하면 전세사기 여부를 판단할 수 있습니다.

• 중개 대상물 확인 설명서
• 전입 세대 열람원
• 확정일자 부여 현황

전세사기 피해 등록 신청 시 이 서류를 캡처하여 첨부하면 승인 확률이 높아집니다.

✅ 전세사기 방지 체크리스트

중개 대상물 확인 설명서 확인	☐
‘9항’ 확인 (실제 권리관계)	☐
전입 세대 열람원 확인	☐
확정일자 부여 현황 확인	☐
서류 거부 시 계약 회피	☐
특약 조항 추가	☐