건물 철거 특약이란? 양도세·부가세 부담 줄이는 법

 건물 철거 특약과 세금 영향 분석

▣ 건물 철거 특약이란?

건물 철거 특약이란, 부동산 매매 계약 시 건물을 철거할 책임이 매도인과 매수인 중 누구에게 있는지를 명확히 하는 조항입니다. 이는 양도세 및 부가세 부담을 결정하는 중요한 요소로 작용합니다.

본 글에서는 건물 철거 특약이 세금에 미치는 영향, 계약서 작성 시 유의할 점, 양도세·부가세 최적화 방법 등을 자세히 분석합니다.

◆ 철거 주체에 따른 세금 차이

철거 주체부가세 부담양도세 영향

매도인 철거 (특약 有)	부가세 O	양도세에 취득 원가 전체 인정
매도인 철거 (임의)	부가세 O	건물 가액 불인정
매수인 철거 예정	부가세 X (0원 인정)	2025년 이후 양도세에서 건물 가액 0원 인정 가능

[1] 매도인이 건물을 철거할 경우

▶ 특약을 통한 철거 시:

• 취득 원가 전체를 인정받아 양도세 절감 가능
• 부가세 발생 가능 (일반과세 사업자의 경우 고려해야 함)

▶ 특약 없이 철거 시:

• 건물 가액 불인정으로 양도세 부담 증가 가능

[2] 매수인이 건물을 철거할 경우

▶ 부가세 절감 효과

• 2022년 1월 1일부터 철거 예정 건물 가액을 0원으로 인정
• 부가세 면제 효과 발생

▶ 양도세 부담 변화 (2025년 개정 예정)

• 현재: 철거 예정 건물도 양도세 계산 시 가액을 인정
• 2025년 1월 1일부터 건물 가액 0원 인정 가능

[3] 양도세 계산 예제

★ 건물 가액 2억 원 vs 0원 비교

• 건물 가액 2억 원: 취득 원가 증가 → 양도 차익 감소 → 양도세 절감
• 건물 가액 0원: 취득 원가 감소 → 양도 차익 증가 → 양도세 부담 상승

따라서, 계약서 작성 시 건물 가액 조정이 중요합니다.

[4] 부동산 실거래가 및 세법 적용

▶ 실거래가 신고 시 유의할 점

• 계약서에 건물 가액을 명확히 기재해야 함
• 기준시가 대비 30% 이상 차이 나면 국세청에서 인정하지 않을 가능성 존재

▶ 국세청 판례 및 법령 반영 필요

• 2025년 개정 세법 반영하여 최신 내용 업데이트 필요

[6] 계약서 작성 시 유의 사항

◆ 부가세 리스크 최소화

• 계약서에 "철거 예정 건물 가액 0원 인정" 명시
• 기준시가 30% 이내에서 건물 및 토지 가액 합리적 조정

◆ 양도세 부담 조정

• 매도인 철거 시 특약 명확화
• 매수인 철거 예정 시 세금 최적화 전략 수립

▣ 결론: 철거 특약을 활용한 절세 전략

철거 특약에 따라 양도세 및 부가세가 크게 달라지므로, 계약서 작성 시 철저한 사전 검토가 필수적입니다. 2025년 개정 세법을 반영한 전략을 세우고, 부가세 절감과 양도세 최적화를 함께 고려해야 합니다.

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