양도세 계산 시 후불제 이자 처리, 이것만은 꼭 주의하세요!

매수자가 후불제 이자를 지급하는 경우, 양도세 계산 시 주의할 점

안녕하세요, 창원의 세무사입니다.
오늘은 아파트 매매 시 후불제 이자와 관련해 양도소득세 계산 시 꼭 알아두셔야 할 내용을 안내해 드리겠습니다.
의외로 많이들 실수하시고, 1천만 원 이상 세금 차이가 발생할 수 있는 부분이니 끝까지 집중해 주세요!

사례 소개: 분양대금 납부 내역

구분금액(원)

아파트 분양가	368,900,000
옵션비	20,700,000
확장비	5,130,000
후불제 이자	1,210,000
총 불입금액	407,144,111

 

자주 발생하는 매매계약서 유형별 정리

 케이스 1: 후불이자 포함 전체 금액을 매매금액으로 기재

• 계약서상 매매금액: 427,141,111원 (총 불입금 + 프리미엄 2천)
• 후불이 자도 양도가액에 포함
• 많은 분들이 총 불입금액을 취득가액으로 착각함
  ❗ 이자 비용은 취득가액에 포함할 수 없습니다!

 케이스 2: 후불이자 별도로 특약에 기재

• 계약서상 매매금액: 414,730,000원
• 특약: “후불이자 매수자가 별도 지급”
• 양도가액은 후불이자 포함한 427,141,111원으로 봐야 함
• 실수로 후불이 자를 양도소득세 계산에서 제외하면 ❌ 세금 과소신고 위험

 케이스 3: 후불이자 현금 정산, 계약서엔 명시 없음

• 계약서상 금액만 기준 (414,730,000원)
• 구두 협의로 후불이자 주고받았으나, 명시가 없으므로 세법상 반영 안 됨
• 실제 받은 금액과 계약서가 다르다면 리스크 있음

 케이스 4: 후불이자 지급 없이 프리미엄만 지급

• 매수자 “후불이자는 네가 내라” 입장
• 양도대금 = 414,730,000원, 이자 관련 처리는 아예 없음
• 세금계산은 비교적 명확

 양도세 계산 시 올바른 접근 방법

1. 양도가액은 실질 수령 금액 기준으로 판단
   → 후불이자 받기로 한 경우엔 반드시 포함
2. 취득가액에 후불이자 포함하면 안 됨
   → 이자 비용은 양도소득세상 필요경비로 인정되지 않음
3. 계약서에 명시된 금액과 실거래가 일치해야 안정적
   → 특약 또는 별도 정산은 리스크 요소

 실제 계산 예시 (케이스별)

케이스양도가액취득가액양도차익세금 예상

1번	427,141,111	397,144,111	30,000,000	약 2,300만 원
2번	427,141,111	397,144,111	30,000,000	약 2,300만 원
3, 4번	414,730,000	397,144,111	17,585,889	약 390만 원

 

단순히 “세금 적게 낼 수 있다”라고 해서 케이스 3, 4처럼 처리하면, 나중에 세무조사 시 불이익받을 수 있습니다.

🔚 결론 및 주의사항

• 후불제 이자는 양도가액에도, 취득가액에도 넣을 수 없음
• 세금 줄이려고 잘못 신고하면 과소신고 가산세까지 나올 수 있음
• 항상 계약서와 실제 거래 내용을 일치시켜야 안정적인 세금 처리 가능