상가 임대차보호법 완전정리｜환산보증금·우선변제권 쉽게 설명!

 상가 건물 임대차보호법 완전 정리!

소액 임차인 보호부터 환산보증금 계산, 우선변제권까지

상가 임대차 계약을 준비하거나 운영 중이시라면 꼭 알아야 할 것이 바로 **‘상가 건물 임대차보호법’**입니다. 이 글에서는 법의 목적부터 적용 대상, 보증금 계산, 그리고 중요한 ‘우선변제권’까지 쉽게 정리해 드릴게요.

 상가임대차보호법이란?

이 법은 민법보다 우선적으로 적용되는 특별법으로,
소액 임차인의 권리를 보호하고, 국민 경제생활의 안정을 보장하는 것을 목표로 합니다.

즉, 건물이 경매로 넘어가더라도 일정 조건을 갖춘 임차인이라면 보증금을 우선 변제받을 수 있게 해주는 강력한 법입니다.

 적용 대상은 누구? (환산보증금 기준)

상가임대차보호법은 모든 임차인에게 적용되는 것이 아닙니다.
지역별로 정해진 ‘환산보증금 이하’인 경우에만 보호받을 수 있어요.

지역구분적용 환산보증금 기준

서울특별시	9억 원 이하
과밀억제권역 (인천 일부, 고양, 수원 등)	6억 9천만 원 이하
광역시·세종·파주·화성·안산·용인·김포·광주	5억 4천만 원 이하
기타 지역	3억 7천만 원 이하

 

◆ 환산보증금 = 보증금 + (월세 × 100)
예시: 보증금 1억, 월세 500만 원 → 환산보증금 = 1억 + (500만 × 100) = 6억 원

 지역 따라  적용 여부가 달라진다?

• 서울: 환산보증금 6억 원이면 적용됨 (9억 원 이하)
• 대전: 같은 조건(6억 원)이면 적용 ❌ (5억 4천만 원 이하 기준 초과)

그러니 계약 전, 반드시 본인의 지역 기준을 확인하셔야 합니다.

 대항력과 확정일자란?

▶ 대항력

건물 소유주가 바뀌더라도 계속 임차권을 주장할 수 있는 권리입니다.
상가 건물 인도 + 사업자등록을 마치면 자동으로 생깁니다.

▶ 확정일자

보증금에 대한 우선변제권을 확보하려면
계약서에 확정일자를 받아야 해요.
◆ 확정일자는 세무서에서만 받을 수 있어요 (주택과 달리 행정복지센터 X)

 우선변제권 vs 최우선변제권

구분정의우선순위조건

우선변제권	후순위 채권자보다 우선 보증금 받는 권리	중간	인도 + 사업자등록 + 확정일자
최우선변제권	심지어 선순위 근저당권자보다 우선 변제	최고	소액 임차인만 가능 (지역별 기준 충족 시)

 

 최우선변제권 보장 기준 (2025 기준)

지역보장 한도 (환산보증금/최대 보장금액)

서울	6,500만 원 / 2,200만 원
과밀억제권역	5,500만 원 / 1,900만 원
광역시 및 일부 도시	3,800만 원 / 1,300만 원
그 외 지역	3,000만 원 / 1,000만 원

 

예를 들어 대전에서
보증금 3,500만 원 + 월세 100만 원이면
→ 환산보증금 1억 3,500만 원 → 법 적용 대상 ❌
하지만 보증금 자체가 3,500만 원이면
→ 최우선 변제 기준(3,800만 원 이하)에 해당
→ 1,300만 원까지 선순위보다 우선 변제 가능

 기억할 핵심 요약

• 보호받으려면? 보증금 환산 기준 확인 + 상가 인도 + 사업자등록 + 확정일자
• 우선변제권: 후순위 채권자보다 우선 변제
• 최우선변제권: 선순위보다 우선 변제 (소액일 경우)
• 확정일자는 세무서에서 꼭 받기!
• 지역별 기준이 다르므로 내 지역 기준은 꼭 체크

★ 실전 팁!
상가 계약 전에는
① 환산보증금 계산
② 내 지역 기준 확인
③ 확정일자 받기까지 철저하게 체크하셔야
보증금 손실 없이 안전하게 운영할 수 있습니다.